Vie de Campus, valorisation immobilière et territoire : Le guide méthodologique en ligne !

Le guide méthodologique « Vie de Campus, valorisation immobilière et territoire » présenté lors du colloque organisé par le ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation, la CPU et l’Amue le 16 janvier dernier, est issu des orientations tirées du colloque « Campus en mouvement » organisé en mai 2016 par la Conférence des présidents d’université (CPU).Ainsi, en 2016 le ministère, et particulièrement la sous-direction de l’immobilier de la DGESIP, a constitué un groupe de travail partenarial pour ouvrir une réflexion autour des enjeux et des liens entre vie de campus et valorisation immobilière. Ce groupe de travail a réuni différentes associations et représentants du monde universitaire et des collectivités : CPU, Caisse des Dépôts, CNOUS, AMUE, EPAURIF, AVUF, Régions de France, l’Association des DGS des établissements d’enseignement supérieur, l’Association des responsables techniques immobiliers de l’enseignement supérieur, la direction des affaires juridiques du ministère, l’Association des ingénieurs régionaux de l’équipement, la Direction de l’Immobilier de l’Etat, la Conférence des Directeurs des Ecoles Françaises d’Ingénieurs et la Conférence des Grandes Ecoles…. Le guide méthodologique est conçu comme un outil de pilotage, il renforce l’orientation de professionnalisation des directions immobilière en établissement, en ouvrant sur la dimension stratégique des partenariats à mener avec les territoires. Ce guide est une opportunité de montée en compétence, par une expertise renforcée et une ouverture sur des projets ambitieux.

Une transformation profonde pour un modèle économique équilibré

Les établissements Publics d’Enseignement Supérieur et de Recherche évoluent dans un contexte caractérisé par l’augmentation  du nombre d’étudiants, l’importance croissante de la recherche et de l’innovation, le développement du numérique et le besoin de déployer de nouveaux modes d’apprentissage. Ce contexte influence l’usage des bâtiments, et plus largement des campus universitaires, et offre un regard élargi sur les modalités partenariales à développer.  
La production de connaissance et son transfert, sont au service de la stratégie des établissements et la démarche de valorisation est un des aspects de leur stratégie immobilière. Ces dernières années,  le Comité Transition Ecologique et Energétique de la CPU présidé par M. Olivier Laboux, Vice-président de la CPU, a permis de mieux appréhender la notion d’actif immobilier valorisable à travers les axes d’attractivité, d’ouverture et d’exemplarité, comme autant de terrain d’expérimentation à développer au service de la mutualisation. Ces axes représentent la capacité des établissements à évoluer vers des standards d’accueil internationaux et à trouver un équilibre financier, que la capacité à avancer sur les nouveaux modes de vie liés à la transition énergétique, tel que la mobilité, la décarbonisation ou la gestion des déchets.
Soutenir le territoire
La valorisation immobilière et l’aménagement urbain sont des leviers qui doivent permettre de soutenir l’effort d’ouverture des établissements sur la ville et le territoire, favorisant ainsi les connexions avec les citoyens et le monde économique, et soutenant des approches plus collaboratives dans toutes les dimensions.  
Ce contexte de transformation profonde du « monde de de l'enseignement supérieur et de la recherche » a conduit le groupe de travail à s’en tenir à la description d’une approche logique visant à donner des méthodes de repérage, d’évaluation et d’analyse du potentiel de valorisation immobilière.  Le guide est également un outil qui permet de renforcer les outils existant comme le RT-OAD* de la Direction de l’immobilier de l’Etat par la connaissance du patrimoine immobilier universitaire.
Il laisse le champ libre au jeu du collectif en incitant à converger vers un travail collaboratif, coopératif, au service de co-constructions stratégiques pour le développement des territoires.
Il a donc été pris le parti de s’en tenir à la description d’une approche logique, visant à donner des méthodes de repérage, d’évaluation et d’analyse du potentiel de valorisation immobilière.

La valorisation immobilière au service des établissements

Le guide propose une méthode et des outils juridiques, dans un contexte où le terme valoriser prend en compte de nouveaux usages, des enjeux de mobilité, de travail et d’étude à distance. Il permet d’explorer la porosité entre la ville et les campus en travaillant sur des dynamiques révélatrices des transformations qui s’opèrent dans les territoires.
Les notions de mixité d’usages et de nouveaux modes de vie, font apparaitre de nouveaux enjeux pour l’immobilier, dont l’un est de générer des revenus additionnels pour les métiers fondamentaux de l’université que l’on peut appeler de l’externalité positive.
Valoriser, c’est un ensemble d’actions qui vise à agir sur la valeur d’un bien immobilier et améliorer l’usage en fait partie.  C’est une création de valeur socio-économique, tout comme soutenir l’ouverture des campus par la création d’incubateur par exemple.

Objectifs et mots clés du guide

Quatre étapes
1.    Evaluer le potentiel valorisable
2.    Projeter les usages, c’est la vision prospective qui associe les occupants
3.    Scénariser les différentes options en croisant les regards
4.    Pérenniser la démarche dans le temps

L’étape 1 et 2 insistent sur la nécessité de prévoir un budget d’études et de se doter des outils d’inventaire, d‘analyse et de diagnostics d’occupation, comme autant d’indicateurs de réussite pour la  gouvernance de l’établissement.
La capacité de valorisation est un outil stratégique dans le SPSI**, et peut affiner la connaissance du taux d’occupation des espaces et les diagnostics énergétique. L’étape 2 incite à travailler sur les usages et avec les usagers, comme un élément de projection qualitative de la stratégie immobilière au service des missions premières de l’université. En effet, décliner la trajectoire de l’établissement sur le long terme et sa traduction immobilière, permet d’élargir la connaissance des besoins d’espaces en partage et les partenariats à développer.
L’étape 3, définir les scénarios, fait appel aux enjeux de montée en compétences notamment dans le domaine de l’analyse socio-économique, des usages et de l’analyse urbaine.
Les scénarios se définissent par comparaison d’action ou de non action et se nourrissent d’une  approche transversale destinée à éclairer la prise de décision. 
L’étape 4, mettre en œuvre et pérenniser, implique une nouvelle approche du pilotage, et suggère de mettre en place un comité d’investissement ou de valorisation, c’est-à-dire une instance interne, ouverte aux composantes et aux partenaires. C’est une création de structures de partage qui développe le caractère exploratoire de la capacité à innover de l’université et permet d’explorer de nouveaux usages en autres.
Le guide méthodologique est une boite à outils qui fournit autant un cadre juridique que des règles et procédures à respecter. Il incite à revenir aux besoins, à les redéfinir, et à partir de cette définition collective pour orienter le projet vers une procédure d’occupation du domaine public ou de la valorisation. Les procédures découleront du type de montage choisi.  Ce guide vise à définir une méthodologie permettant aux établissements d’évaluer leurs potentiels immobiliers et d’en organiser la gestion dynamique.
Le guide se veut simple et à “géométrie variable”. Il s’appuie sur les éléments de cadrage de l’étude juridique, et offre des outils et des illustrations, qui seront complétés ultérieurement par des fiches techniques destinées à mutualiser les expériences.

Télécharger le guide

Valorisation immobilière, vie de campus & territoire : Guide méthodologique 

Pour aller + loin

L'Amue proposera à ses adhérents des formations d'accompagnement sur le sujet dans les mois qui viennent.

Téléchargez les présentations diffusées lors du séminaire "Valorisation immobilière, vie de campus et territoire" du 16 janvier 2019

*RT-OAD : Référentiels technique – Outil d’aide au diagnostic
** SPSI : schéma pluriannuel des stratégies immobilières