Décret n° 2012-1147 du 12 octobre 2012 relatif à la délivrance de titres constitutifs de droits réels par les établissements publics d’enseignement supérieur

Le décret n° 2012-1147 du 12 octobre 2012 précise les modalités de délivrance de titres constitutifs de droits réels par les établissements publics d’enseignement supérieur, soit sur les biens qui leur sont affectés ou sont mis à leur disposition par l'État, soit sur les biens dont ils sont propriétaires à l’issue d’une procédure de dévolution.

Jusqu’à l’intervention de la loi n° 2010-1536 du 13 décembre 2010 relative aux activités immobilières des établissements d’enseignement supérieur, aux structures interuniversitaires de coopération et aux conditions de recrutement et d’emploi du personnel enseignant et universitaire qui a notamment modifié l’article L. 762-2 du code de l’éducation, les établissements publics d’enseignement supérieur relevant du ministre chargé de l'enseignement supérieur ou du ministre de l'agriculture pouvaient exercer,  sur les biens leur étant affectés ou étant mis à leur disposition par l'Etat, les droits et obligations du propriétaire, à l'exception du droit de disposition et d'affectation des biens.

Les apports de la loi précitée du 13 décembre 2010

Son article 2 a complété l’article L. 762-2 du code de l’éducation sur deux points.

D’une part, il a été précisé dans le premier alinéa de l’article L. 762-2 que les établissements publics de coopération scientifique (EPCS) -donc la quasi-totalité des PRES- étaient inclus dans les établissements publics d’enseignement supérieur pouvant se voir accorder par l’Etat la maîtrise d’ouvrages de constructions universitaires.

D’autre part, si le deuxième alinéa conférant les droits et obligations du propriétaire aux établissements public d’enseignement supérieur précisés ci-dessus, à l'exception du droit de disposition et d'affectation des biens, n’a pas été modifié, un troisième alinéa a été ajouté audit article L. 762-2 pour, toutefois, permettre à ces établissements de consentir des autorisations d’occupation temporaire (AOT) constitutives de droits réels sur les biens immobiliers appartenant à l’Etat qui leur sont affectés ou sont mis à leur disposition «sous réserve de l'accord préalable de l'autorité administrative compétente et de clauses permettant d'assurer la continuité du service public lorsque les biens concernés sont nécessaires à l'accomplissement de ce service. ». Un quatrième alinéa également ajouté par la loi du 13 décembre 2010 prévoit qu’ils fixent les conditions financières de ces contrats d’occupation temporaire après avis de l’autorité administrative de l’Etat compétente.

Ces nouvelles dispositions, de même que celles de l’article L. 719-14 du code de l’éducation prévoyant que les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une procédure de dévolution par l’Etat aux établissements publics à caractère scientifique, culturel et professionnel (EPSCP) et « utilisés par l’établissement pour l’accomplissement de ses missions de service public peuvent faire l’objet d’un contrat conférant des droits réels à un tiers, sous réserve de l'accord préalable de l'autorité administrative compétente et de clauses permettant d'assurer la continuité du service public. », nécessitaient l’intervention d’un texte réglementaire pour préciser leurs modalités d’application.

Il convient cependant, au préalable, de définir ce que sont les droits réels et la portée d’une AOT les conférant :

L’article L. 2122-6 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) dispose que :

« Le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public de l'Etat a, sauf prescription contraire de son titre, un droit réel sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier qu'il réalise pour l'exercice d'une activité autorisée par ce titre.
Ce droit réel confère à son titulaire, pour la durée de l'autorisation et dans les conditions et les limites précisées dans le présent paragraphe, les prérogatives et obligations du propriétaire. Le titre fixe la durée de l'autorisation, en fonction de la nature de l'activité et de celle des ouvrages autorisés, et compte tenu de l'importance de ces derniers, sans pouvoir excéder soixante-dix ans. ».

Le bénéficiaire de l’AOT accordée par un établissement public d’enseignement supérieur pourra être une personne publique ou privée, physique ou morale, qui sera chargée de réaliser des ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier pour le compte de l’établissement, soit que ce dernier soit propriétaire des biens immobiliers à l’issue d’une procédure de dévolution (article L. 719-14 du code de l’éducation), soit que les biens lui soient affectés ou soient mis à sa disposition (article L. 762-2 du même code), pour la réalisation de ses missions de service public. Ledit bénéficiaire sera donc le maître d’ouvrage des constructions envisagées.

Les dispositions du décret du 12 octobre 2012

L’article 1er dispose que les contrats conférant des droits réels à un tiers sont conclus par l’autorité de l’établissement qui a compétence en matière de passation de contrats en vertu du statut de l’établissement. Il est rappelé que, pour les universités, l’article L. 712-3 du code de l’éducation dispose que le conseil d’administration « approuve les accords et les conventions signés par le président de l’établissement… ». Pour les autres EPSCP ou les PRES-EPCS, il convient de se reporter à leurs statuts. A défaut d’une telle précision, « ces contrats sont conclus par l’organe délibérant de l’établissement ou autorisés par celui-ci. »

L’article 2 précise, pour les projets de contrats mentionnés à l’article L. 719-14 (concernant les biens dont les établissements sont propriétaires à l’issue d’une procédure de dévolution), qu’ils sont soumis à l’accord du ministre de tutelle et du ministre chargé du domaine lorsque le montant des travaux projetés est égal ou supérieur à trois millions d’euros hors taxes. Par contre, lorsque le montant est inférieur, l’accord du seul ministre de tutelle est requis pour les établissements qui lui sont directement rattachés et, pour les autres établissements, c’est le recteur  d’académie, chancelier des universités qui donne son accord.

Cet accord doit être express et préalable. Le défaut d’obtention d’un tel accord vaut refus de l’accord préalable dans un délai de deux mois à compter de la saisine des autorités concernées dans le cas de travaux dont le montant est égal ou supérieur à trois millions d’euros hors taxes et d’un mois dans le cas de travaux d’un montant inférieur.

L’article 3 apporte le même type de précisions pour les projets de contrats mentionnés à l’article L. 762-2 (concernant les biens qui sont affectés aux établissements ou mis à leur disposition par l’Etat). Ces projets sont également soumis à l’accord du ministre de tutelle et du ministre chargé du domaine lorsque le montant des travaux projetés est égal ou supérieur à trois millions d’euros hors taxes. Lorsqu’il est inférieur, c’est le préfet qui donne son accord. Le défaut d’obtention d’accord express préalable dans les délais respectifs de deux mois et un mois selon les travaux, à compter de la saisine des autorités précisées dans l’alinéa qui précède, vaut refus de cet accord préalable.

L’article 4 indique que les contrats conférant des droits réels doivent appliquer les dispositions de droit commun des articles R. 2122-17 à R. 2122-27 du CGPPP et fixer leur durée et celle des droits réels qu’ils confèrent « en fonction de l’objet, de la nature et de l’importance des biens et des travaux sur lesquels ils portent. ».

L’article 5 précise que, pour les contrats conférant des droits réels dans le cas prévu à l’article L. 762-2 , l’autorité administrative compétente pour rendre un avis sur les conditions financières  de la redevance domaniale devant être versée par le bénéficiaire du titre d’occupation  est le directeur départemental des finances publiques dont relève territorialement le bien concerné par ce titre.

Cette autorité dispose d’un délai d’un mois à compter de sa saisine par l’établissement pour rendre son avis. A l’expiration de ce délai, son avis est réputé rendu. Elle peut toutefois demander à l’établissement, avant l’expiration de ce délai, d’arrêter d’un commun accord un délai supplémentaire si l’opération est d’une complexité particulière. Son avis sera alors réputé rendu à l’expiration de ce délai supplémentaire.

Enfin, l’article 6 envisage l’hypothèse où le contrat mentionné à l’article L. 762-2 n’est pas détachable d’un contrat de location. Dans cette hypothèse, l’avis du directeur départemental des finances publiques porte également sur les conditions financières de l’ensemble de l’opération et, notamment, sur la valeur locative du bien sur lequel porte ce contrat de location.

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